Eko-wioska i współwłasność z podziałem quoad usum

W swoim czasie konsultowałem się z trzema prawnikami i każdy polecał mi współwłasność z klauzulą quoad usum jako najlepszą i najprostszą konstrukcję prawną dla opisanej przeze mnie struktury eko-wioskowej. Fundacja lub stowarzyszenie również mogą okazać się pomocne i potrzebne w eko-wiosce, ale zasadnicza własność /współwłasność powinna być przede wszystkim w rękach osób fizycznych.

W przypadku współwłasności adnotacja o każdym współwłaścicielu i jego udziale wyrażonym w procencie odnotowana jest w księdze wieczystej – dokładnie tak jak w przypadku własności. Dodanie do współwłasności podziału quoad usum oznacza jedynie wewnętrzne zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej (gruntów, budynków, czegokolwiek). Informacja o klauzuli quoad usum również może być odnotowana w księdze wieczystej.

Przykład:
Jeżeli mam 10% udziału we współwłasności działki o pow. 10ha to podział quoad usum daje mi możliwość fizycznego wyodrębnienia 1 hektara, który będzie fizycznym odzwierciedleniem mojego udziału.
Jeżeli nie będzie dokonany podział quoad usum, wówczas moje 10% współwłasności będzie znajdowało się wszędzie, czyli na każdym metrze kw tej 10 hektarowej działki będzie moje 10% udziału.
Udziały we współwłasności są zbywalne, dziedziczone, tak jak każdy inny udział, akcja, własność…

Czym zatem różni się w praktyce pełna własność 1 hektara od współwłasności z fizycznym wyznaczeniem 1 hektara na mocy klauzuli quoad usum?
– Tym tylko, że w chwili obecnej łatwiej jest znaleźć kupca na jeden hektar ziemi będącej pełną własnością. Teoretycznie mało kto jest zainteresowany kupnem udziału w jakiejkolwiek współwłasności, nawet z klauzulą quoad usum.

Uznaję zatem, że tego typu forma współwłasności jest całkiem korzystna w przypadku tych struktur eko-wioskowych, którym zależy na tym, aby ich bliscy sąsiedzi mieli światopogląd zbliżony do całej reszty eko-wioskowiczów.

W eko-wiosce jednomyślność i konsensus powinny być przecież podstawą współdziałania.

Więcej na ten temat współwłasności można poczytać w wikipedii: http://pl.wikipedia.org/wiki/Wsp%C3%B3%C5%82w%C5%82asno%C5%9B%C4%87
Po wpisaniu do google „quoad usum” też pojawi się kilka ciekawych tekstów.

About Artur Jan Milicki

wolnomyśliciel, społecznik, praktyk i promotor kooperatyzmu, otwartej kultury, ekoosadnictwa, lokalnej samowystarczalności, rozwoju osobistego oraz społecznej i duchowej wolności. Współtwórca „Akademii Bosej Stopy”, autor książki „Człowiek na Ziemi”, naturalny budowniczy, zdun, projektant pieców.

6 responses to “Eko-wioska i współwłasność z podziałem quoad usum”

  1. Anachoreta says :

    Mam pytanie.
    Czy rozmawialiście już w gminie na temat podziału terenu na 1ha działki rolne i wytyczeniu na nich siedlisk?
    Wg mojej wiedzy to jeszcze żadna gmina nie wyraziła zgody na taki podział.

    Można natomiast zrobić tak:

    Albo teren się odralnia i robi się budowlane, ale wtedy podatki od nieruchomości duże od jednego hektara średnio 3500 zł rocznie, nie mówiąc już o opłatach za przekształcenie. (Wątpię żeby gmina dała na to zgodę)

    Albo pozostawia się rolne i dzieli się też na rolne, ale wtedy możesz postawić tylko 35m2 tzw. zabudowań gospodarczych, bez możliwości meldunku. U mnie wiele osób tak mieszka od wielu lat, a zameldowani są gdzie indziej.

    Ze współwłasnością to nic nie da, bo i tak nie możesz zbudować na jednym siedlisku więcej niż jeden dom. Jeden wielorodzinny też odpada, bo na siedliskach nie można budować domów wielorodzinnych.
    Jak zrobisz ziemie całą, współwłasnością to nie wyznaczą ci wielu siedlisk.

    Wg mnie możliwe jest tylko to:

    Pozostawia się rolne i dzieli się też na rolne, ale wtedy możesz postawić tylko 35m2 tzw. zabudowań gospodarczych, bez możliwości meldunku. U mnie wiele osób tak mieszka od wielu lat, a zameldowani są gdzie indziej.

    A to gdzie indziej to w przypadku ekowioski byłby ten dom który już macie na zasadzie współwłasności. Jak ktoś nie chce pałaców i wystarczy mu 35m2 to droga prawna jest prosta.

    Oczywiście można też budować na zasadzie sąsiedztwa, ale wtedy muszą to być działki budowlane małe i jeden dom przy drugim, ale ten wariant to mamy w całej Polsce i do ekowioski na modelu Anastazji się nie nadaje.

    Pozdrawiam Rafał

  2. Artur Jan Milicki says :

    Tak Rafale. Wszystko co napisałeś jest zgodne z tym co już zdążyłem się dowiedzieć
    na ten temat. Zdaje się że jest jeszcze jedna opcja – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli władze gminy są przychylne projektowi mogą wówczas wyrazić
    zgodę na stworzenie odpowiedniego planu zagospodarowania przestrzennego na dany teren, który umożliwiałby realizację wszystkiego co chcemy zealizować. Nie wiem jeszcze jak zadziała w praktyce, ale będę ten temat niebawem zgłębiał.

  3. Anachoreta says :

    To prawda znam taką jedną gminę, która zdecydowała się nie tworzyć planu zagospodarowania przestrzennego dla całości poszczególnych sołectw ze względu na wysokie koszty (ponad 200 tysięcy dla sołectwa).
    Uchwala natomiast plany zagospodarowania przestrzennego cząstkowe na życzenie konkretnej osoby. To jest oczywiście usługa płatna od kilku do kilkunastu tysięcy w zależności od stopnia skomplikowania. Jednak tutaj wszystko zależy od dobrej woli urzędników. To jednak jest dość długotrwała procedura najmarniej rok.

    Gdyby Wam się to udało zrealizować to przetarlibyście sciężkę legislacyjną dla innych zatem szczególnie życzę powodzenia. Gdyby był stworzony taki ekowioskowy precedens innym byłoby łatwiej.

    Jest jeszcze jedna możliwość a mianowicie założenie rolniczej spółdzielni produkcyjnej, takie plany mieli kiedyś w Nowym Młynie, jednak mnie to się osobiście kojarzy z sowchozami i polskimi SKR, czyli bardzo źle. Przyżyłem 20 lat w PRL i dobrze pamiętam jak to funkcjonowało. W naszych warunkach się nie sprawdziło. Są jednak kraje w których funkcjonuje całkiem nieźle, np. Izrael.

    Pozdrawiam Rafał

    • Artur Jan Milicki says :

      Tak Rafale. Dobra wola urzędników jest tutaj naprawdę niezbędna. Najpierw trzeba złożyć wniosek na ręce Burmistrza a potem czekać na pozytywną uchwałę Rady Gminy. Gdy radni wyrażą zgodę, wówczas droga do eko-wioski jest bardzo szeroko otwarta. Pozostaje już tylko minimum rok czasu na sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i do dzieła… Sporządzenie takiego planu trochę kosztuje, ale uważam że warto iść tą właśnie drogą, zrobić to porządnie i w zgodzie ze wszelkimi procedurami.

  4. Grzegorz says :

    Jestem Architektem i niezwykle interesuje mnie kwestia MPZP, który macie zamiar uchwalić. Od jakiegoś czasu pracuję nad wirtualnym narzędziem do konsultacji projektów, który niesłychanie ułatwia dojście do konsensusu w sprawach zagospodarowania przestrzennego. Bardzo bym się ucieszył jeśli mógłbym przetestować również w tym projekcie bądź co bądź rewolucyjną obecnie technologię.

    • Artur Jan Milicki says :

      Wspaniale. czekamy teraz na wstępną propozycję umowy z Gminą w sprawie MPZP. Odezwe się do Ciebie jak dostaniemy ten dokument.

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

%d bloggers like this: